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こんにちは。めんま（@menma_money）です。
人生において、高い買い物の代表として車と住宅があります。
車についてはカーシェアリングの記事を見てみてください👇
今回は、住宅についてまとめてみました。
目次
今の時代、持ち家と賃貸どちらがいいのか？
結論を言うと、私は持ち家より賃貸の方が良いと考えています。
今まで持ち家は高度経済成長で土地の値段も上昇し、資産価値として充分機能を果たしていました。
しかし、少子高齢化が急激に進む今の日本では土地の値段が上昇するのは首都圏などの地域に限られてしまいます。
また、空き家率も年々上昇しており2030年までに日本の空き家率は30％を超えるともいわれています。
2020年度には74万戸、2025年度には66万戸、2030年度には55万戸と減少していく見込み。
情報源: 2033年の空き家率は30%超へ、野村総合研究所 | スーモジャーナル – 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト
さらに景気の上昇がニュースに取り上げられてますが、雇用に関してはまだ不安定な人も多く給与が毎年上昇する保証もありません。
インフレによって状況が変わる可能性はありますが、現在の状況で長期でローンを組むことは人生においてかなりのリスクを負うことになると考えています。
日本では新品のモノを買った瞬間に資産価値が下がります。
これは住宅に関しても例外ではなく、新築のマンションなどには広告費・ディベロッパーの利益などが上乗せされており、購入価格の約20％～40％は業者の利益とも言われております。
ある教授によると日本の持ち家の価格は賃貸住宅より約25％高いと推定されています。
同じつくりの物件であれば賃貸住宅で4000万円のものが持ち家になると5000万円で販売されるということになります。
投資の観点から見ると、ポートフォリオに占める不動産の割合は10～30％が理想とされています。
もし4000万円の家の購入を考えているのであれば、総資産は1億3000万円なければならないということになります。
資産のほとんどを収益性のない不動産で占めるというのは投資の観点から見てもかなりリスクのある行為といえます。
新築はきれいで内覧にいったらすごく心が揺れ動きます。
しかし、新築という魅力の裏には買った瞬間大きな負債を抱えることになり、今後の人生に大きな影響を与えかねないということをよく理解する必要があります。
これらの理由から私は住宅に関して、持ち家ではなく賃貸がよいと考えています。
賃貸のメリットとは？
賃貸のメリットはライフステージに合わせて居住を変えていけることです。
長い人生においては収入が激減したり、子供ができたり、様々なことが起こりえます。
その都度、そのステージに合わせて広い部屋に引っ越したり、子供が自立したら住み替えたりと自由が効きます。
もちろん老後も家賃を払い続けなければならないなどといったデメリットもあります。
もし買うとしても中古の戸建てを買おう！
という場合は「中古の戸建て」を購入しましょう。
中古の戸建てであれば、土地割合が多いので将来的に資産価値が残ります。
なので、将来の売却の際にはマンションよりも「土地値」に近い中古の戸建てのほうが有利になります。
また、何らかの事情で賃貸にまわすことを検討する場合、戸建てはマンションよりも供給が少ないため戸建ての方が貸し出しやすい傾向にあります。
中古の市場というのは新築とは違い、個人間売買が基本なので業者による広告費などの上乗せがありません。
土地と建物の価格が適正なものになっており、買った瞬間に資産価値が値下がりするということがありません。
また、年数のかなり経った「築古」の戸建てであれば建物の価値はなくなっておりほぼ「土地値」で購入することもできます。
最近のリフォーム技術は優れているので、年数の経った戸建ての購入を検討してみてもよいのかもしれません。
また市況にもよりますが、中古住宅であれば頭金なしのフルローンで購入することも可能です。
貯蓄のない人でも購入に踏み切りやすいメリットがあります。
さらに、出口戦略として以下のようにして選択肢の幅もマンションより広がります。
・賃貸用に建替えて貸し出す
・二世帯住宅に建替えて親の介護をする
デメリットとして建物が古くその修繕費などがかかることがあるので、あらかじめホームインスペクションなどを行い瑕疵がないかなどリスクを最小限にとどめる必要があります。
まとめ。住宅は賃貸（もしくは中古の戸建て）・買うなら投資物件！
私の場合は賃貸住宅に住み（状況によっては中古住宅を購入し）ながら、投資用の不動産を購入していきたいです。
物件を増やしていきキャッシュフローの増加を図ることもこれからの時代は大事なことだと感じています。
住宅ローンで賃貸併用物件を買うというこちらの記事も参考にしてください
フラット35を使って購入した住宅を賃貸に回す記事も参考にしてください👇
