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こんにちは。めんま（@menma_money）です。
不動産投資の「不労所得」って魅力的ですよね。
でも不動産投資の本を読んだりセミナーに参加しても情報が多すぎて、実際になにから始めたらいいかわからないということはありませんか？
あなたが一般的な年収のサラリーマンであれば、借りられる物件や銀行も限られてしまいます。
また、始めるにあたっては300万円ほどの貯金が必要です。
ここでは実際に不動産を購入する際に守るべきポイントなどを書いていますので、参考にしながら不動産の購入をしてみてください。
目次
不動産投資の収益には２つの種類がある
不動産は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の二つの収益が期待できます。
今後、不動産の価値が上がっていくかは不透明です。
なので、キャピタルゲインにはあまり期待せず、インカムゲインを主にした不動産投資を想定しましょう。
もちろん景気がよくなった場合には、キャピタルゲインで値上がり益による売却も視野に入れていきます。
また、フルローンで買い進めていく場合は自然と売却を考えるタイミングがくるのかもしれません。
不動産を持つ6つのメリットとは？
不動産を持つと6つのメリットがあります。
1.インフレに強い
不動産は「実物の資産」なので、インフレーション（以下、インフレ）が起こると不動産そのものの価値と家賃が上がります。
この為、インフレ時は不動産は現金で持っているよりメリットがあります。
2.生命保険が不要になる
不動産を購入すると団体信用生命保険に加入します。
これは、あなたが亡くなった時もしくは高度障害になった時に残りのローンを金融機関が支払うというものです。
これによりその後の家賃収入は残された家族に入り続けるので遺族年金の代わりになります。また、すぐにお金が必要な場合は売却をすることでまとまったお金を得ることも可能です。
3.年金の代わりになる
すべてのローンを支払い終わったら、その後の家賃は全てあなたの手元にはいります。
4.ストック収入になる
ローンを支払っている時も、手残りがあれば毎月不労所得が入ってきます。
副業を考えている人にとってストック収入を多く持つことがセミリタイアへの第一歩になります。
5.相続税・贈与税が安くなる
現金で持つより不動産で持っていた方が、税評価額を大きく圧縮でき相続税・贈与税を節税できます。
6.レバレッジを効かせられる
レバレッジを効かせられることは不動産投資の最大のメリットです。
他人のお金を借りて不動産を買えるというシステムにより、規模の拡大がスピード感を持って行なうことができます。
現在は歴史的な低金利です。この機会を逃してはいけません。
どんな不動産を買うべきか？
私が現在探している物件は「都心」「中古」「一棟」「アパート（木造）もしくは戸建」です。
不動産購入でまず論点になるのは、以下のものです。
「一棟か区分（一部屋）か」
「地方か都心（一都三県）か」
「マンション・アパート・戸建か」
どの物件を購入するかはその人の属性やスタイルによるのでどれが正解というのはありません。
新築でも地方でもマンションでも運営をできている方はたくさんいます。
また、それぞれをミックスさせてる人もいます。
しかし、一般的な平均年収のサラリーマンが不動産投資を始める場合は、「都心」「中古」「一棟」「アパート（木造）もしくは戸建」がいいのではないかと思っています。
なぜ、中古一棟アパートもしくは戸建なのか？
減価償却が早くとれる
木造アパートは「耐用年数」が短いです。
ローンが組めれば償却期間が短く、かつ減価償却費を多く取れるので節税の効果が期待できます。
マンションと比較すると
購入価格・固定資産税・維持管理費用・解体費用が安く済む。
ワンルームマンションと比較すると
土地があるため担保価値が高く融資が受けやすい。
デメリットは以下のとおりです。
・長期保有だと年数が経つにつれて劣化が激しい
・不動産の規模を広げづらい
・中古だと空室になった時に入居者を確保するのに苦労する
・不動産が古すぎるとリフォーム費用が発生する
しかし、マンションなどと比較をすると、一般的な平均年収のサラリーマンが一番最初に買う物件としてはよいのではないかと思っています。
以下では、他の物件を買わない理由を書いていきたいと思います。
マンション（RC）ではない理由
マンションは物件価格が高く、エレベーターなどにかかる維持管理費用や固定資産税、解体する際の費用も高くなります。
資金の少ない段階ではハードルが高いと考えています。
マンションは資金がたくさんある人向けの不動産投資です。
耐用年数が長いので融資が受けやすいという点ではメリットがあります。
ワンルームマンション（区分）ではない理由
ワンルームマンションはキャッシュフロー（手元に残るお金）が少ないので多くの利益を得るにはたくさんのワンルームマンションを保有しなければなりません。
そのために労力も多くなり、また管理も大変になります。
また、ワンルームマンションは土地の持ち分が少ないので銀行の評価も低く、不動産業者からも小口の客として扱われるというデメリットもあります。
また、「再建築」ができません。
同じ労力を使うのであれば一棟で一気にキャッシュフローを増やした方がいいのではないかと考えています。
もちろん、管理がそこまで気にならない方などはワンルームマンションから始めるのもよいでしょう。
新築ではない理由
新築物件は業者の利益が上乗せされているため利回りが低く、また、不動産は購入から数年ほどで価値が急激に下がるため、これから始める方は基本的に中古を考えた方が無難です。
特に新築のワンルームマンションは買ってはいけません。
土地から買って新築を自分で建てるのは良いと思います。
不動産を購入する際に守るべきポイント
ここでは不動産投資で失敗しないためのあなたが守るべきポイントを書いていきます。
自己資金は最低300万円は貯める
急な出費に対応できます。
返済比率は50％以下にする
最初は融資期間を長く取る
融資期間を長くすることで月々の返済額を減らせます。
イールドギャップは6％以上にする
イールドとは「利回り」という意味です。
「（不動産の）表面利回り−（銀行から借りたローンの）金利」が６％あると安心です。
充分な利回りを確保する
キャッシュフロー（手元に残るお金）は空室率を考慮すると「満室時の賃料×0.65~0.75−銀行への返済額」と言われています。
※0.65~0.75は「空室率」10~15%と「諸経費」15~20%を想定。
このことから充分なキャッシュフローを得ようとすると表面利回りは10％以上、金融機関から借りるローンの金利は1%で法定耐用年数内の物件が理想です。
ROI（投資対効果）は2％にする
購入する場所を間違えない
場所選びはとても重要になってきます。
ファミリー向けの戸建てを買うなら学校区など賃貸需要をきちんと確認して購入しましょう。
不動産購入までのステップ
「不動産を購入する際に守るべきポイント」を押さえながら、あなたが購入に向けて行なうことは以下の通りです。
いい物件があったら銀行に融資の相談をする
それでは詳しく見ていきます。
1.不動産物件の探す
探し方はインターネットと現地で探す2つのやり方があります。
インターネット（ポータルサイト）で探す
基本的には以下のサイトで探しています。
歩いて探す
不動産業者へのアプローチの仕方とは？
ポータルサイトで気になった物件があったら手当たり次第に不動産業者に資料請求をします。
そうするとレントロールとマイソクというものがもらえます。
事前調査
資料をもらったら事前調査をします。
まず、土地総合情報システムで土地の相場（実勢価格）を調べます。
次に、全国地価マップで路線価を調べます。
調べた上で
であれば購入しても大丈夫な基準です。
よかった場合
資料を見てよさそうなら実際に現地に見にいきます。
その時不動産業者には勤務先・年収・借入状況・金融資産などをきちんと伝えておきます。
その物件がダメでも次につながる関係性を持つことが大事だからです。
よくなかった場合
資料を見てあまりよくなさそうでも関係性を作っておき、定期的に連絡をとることが重要になります。また、ポータルサイトは融資付の強い不動産業者を探すのにも有効です。
何人かの不動産業者と会ってきて、やはり担当者自身が不動産投資をしている方は信頼があります。
初心者が避けるべき物件
レントロールに以下のような文言が入っていたら注意が必要です。
・市街化調整区域
・無指定地域
・借地権
・再建築不可
・容積率オーバー
・接道なし
・４３条但し書き
・中間省略登記の物件
このように書かれた物件は融資がつきづらいので、中級者以上向けの物件になります。
最初に買う物件としては避けたほうが無難です。
また、物件の接道が私道の場合はのちのちトラブルの元になる可能性があるので注意が必要です。
・所有権
と書かれている物件は安心して購入できます。
レントロールに家賃の高い人がいた場合
レントロールを見ていると家賃が一人だけ高い人がいたりします。この家賃は近隣相場に合わせて改めて利回りの計算をします。この入居者が退居したあとも利回りの低下に焦らずに済むからです。
相場は管理会社を回ってヒアリングしたり、ネットで調査をします。
2.いい物件があったら銀行に融資の相談をする
金融機関に持っていく資料とは？
不動産を購入するにあたって、不動産業者と金融機関との関係はとても大事になってきます。
先にめぼしい金融機関を探しておくのも良いですし、不動産業者と仲良くなりその業者と取引のある金融機関につないでもらうという場合もあります。
自分で銀行を開拓する場合、持っていく資料は以下の通りです。
・印鑑証明書
・所得証明書
・納税証明書
・源泉徴収票・確定申告の写し（過去3年分）
・通帳
・レントロール（不動産業者からもらえます）
・マイソク（不動産業者からもらえます）
結局、金融機関はどこがいいの？
メガバンクでお金を借りようとするとかなりの高収入でないと融資がおりません。
自分で銀行を開拓して、より良い融資条件の銀行が見つけることが理想です。
しかし、一般的な平均年収のサラリーマンが一棟目を借りるには、日本政策金融公庫かノンバンクで融資期間を長くして借りることが多くなるのではないかと思います。
私は年明け「地元の地銀」・「信用金庫」に不動産業者からもらった資料を持って融資の相談にいきました。
しかし、やはり一般的な平均年収のサラリーマンでは融資は難しいという回答でした。
信用金庫に関しては同じ県内の物件でないと融資は難しいとのことでした。
その時に持っていった不動産の資料は首都圏の3000万円・5000万円・１億円ほどの物件です。
お勤めの会社の指定金融機関や日頃使っている金融機関であれば融通のきくこともあるので、できるだけ多くの金融機関にアポをとることをお勧めします。
日本政策金融公庫で融資を受ける場合、融資期間が短いため、自己資金を入れる、もしくは利回りの高い（10〜20％）物件を探さなければならないというデメリットもあります。
【ちなみに】法人は設立したほうがいいのか？
1〜３億円までの規模なら個人で買い進めていいと思いますが、最初から法人を立てて物件を買い進めていくのもありだと思います。
法人を立てるメリット
法人を立てると効果的に節税が行え、手元に残るお金が多くなります。
・役員報酬を妻などにへ渡すことで「所得分散」できる
・経費（損金）として計上できる項目が多い
いずれも行うことで節税の効果が期待できます。
私はもし法人を設立するなら「合同会社」での形を検討しています。合同会社の設立費用は６〜１０万円と安いのに、税制は株式会社と同じだからです。
こちらではネット上で簡単に設立ができます。
会社設立ひとりでできるもん
サラリーマンをしていて会社の代表になれない場合は妻や親族を「業務執行社員」とすれば副業規定には抵触しないはずです。ちなみに役員報酬を100万円以下とすれば所得税・住民税がかかりません。
また、その際「小規模企業共済」に加入しておいくとよいかもしれません。基本的には退職金を積み立てる制度ですが、掛け金は全て所得控除となります。所得税と相続税の節税になるのでおすすめです。
購入までの流れを簡単に書いて見ました。
購入後はリフォームも必要になることがあります。
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